FOCUS-MONEY Heft 04/2017 Forwardkredit

Wer fürs Eigenheim in nächster Zeit eine Anschlussfinanzierung braucht, kann sich das heutige Zinsniveau mit Forward-Krediten für die Zukunft sichern. Angebote im Check

Mit der Wahl von Donald Trump sind die Zinsmärkte in Bewegung gekommen. Zuerst in Amerika. Aber auch in Europa zieht das Wachstum an und nehmen die Preissteigerungsraten zu. Die Renditen der langfristigen Staatsbonds steigen (s. Grafik). Das müssen Immobilieneigentümer im Blick haben, bei denen in naher oder nächster Zukunft eine Umschuldung ansteht. Sie können sich allerdings vor einem Zinsanstieg schützen – mit Forward-Darlehen. Bei dieser Kredit-Variante sichert sich der Eigenheimer die heute niedrigen Zinsen für einen bestimmten Zeitpunkt, der in der Zukunft liegt. Für diese Absicherung zahlt der Kunde einen Aufschlag von meist zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten pro Monat. Im Auftrag von FOCUS-MONEY hat das Deutsche Finanz-Service Institut (DFSI) die Anbieter von Forward-Darlehen für private Wohnimmobilien getestet.

Zinsersparnis sichern. Wer in den Jahren 2007, 2008 oder 2009 seinen ersten Baukredit abgeschlossen hat, kann sich freuen. Die Hypothekenzinsen sind seither kräftig gesunken. Die Anschlussfinanzierung verspricht günstiger zu werden oder eine höhere Tilgung zu erlauben. Denn nach zehn Jahren können die Kreditnehmer das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen. „Viele Eigenheimbesitzer stellen bei der Anschlussfinanzierung die Weichen für eine vorzeitige Schuldenfreiheit“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef des Immobilienvermittlers Interhyp. Die durchschnittliche Tilgung bei einer Anschlussfinanzierung ist 2016 auf 4,94 Prozent gestiegen – 2010 waren es noch 3,03 Prozent. Gute Aussichten – wäre da nicht die Angst, in den nächsten Monaten oder Jahren einen Teil der Zinsermäßigungen der vergangenen Jahre zu verlieren. Ob sich die Absicherungskosten gegen schlaflose Nächte lohnen, eben der Zinsaufschlag eines Forward-Kredits, hängt vom Zinsniveau zum tatsächlichen Prolongationszeitpunkt ab. „Kreditnehmer, die den Abschluss eines Forward-Kredits erwägen, sollten daher genaue Vorstellungen von der künftigen Zinsentwicklung haben“, sagt Thomas Lemke vom DFSI. Eine Vorlaufzeit von drei Jahren verteuerte im November 2016 ein Darlehen mit weiteren zehn Jahren Zinsbindung um etwa 0,24 bis 0,9 Prozentpunkte. „Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren variierte dieser Zinsaufschlag zwischen 0,3 und 0,9 Prozentpunkten. Rentabel sind Forward-Kredite also nur, wenn die Zinsen in den nächsten drei Jahren tatsächlich mindestens um diese Zinsspannen steigen“, erläutert Lemke.

Er rät, nicht nur Zinssätze zu vergleichen, sondern auch die übrigen Bedingungen des bestehenden Kreditvertrags und der neuen Angebote. „Wer dies nicht tut, übernimmt mit einer Prolongation des bisherigen Kredits bei seiner bisherigen Bank automatisch alle bisherigen Vertragsbestandteile – angepasst wird nur der Zinssatz“, so der Fachmann. Damit aber verzichten Kunden jedoch womöglich auf deutlich bessere Darlehensbedingungen – etwa (mehr) Flexibilität bei der Rückzahlung, kostenlose Sondertilgungen oder kostenfreie Tilgungsanpassungen.
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